广佛拆迁时没有房产证的房屋就一定没有补偿吗？

咨询电话：（张静），律师解答：不一定。拆迁中确实不是所有的房屋都能获得拆迁补偿。《国有土地上房屋征收与补偿条例》*二十四条规定，市、县级人民**作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未**过批准期限的临时建筑的，应当给予拆迁补偿;对认定为违法建筑和**过批准期限的临时建筑的，不予补偿。所以，在拆迁时如果房屋被认定为违法建筑后被拆迁人是无法获得拆迁补偿的。

但什么是违法建筑呢？法律并没有明确给出定义。实践中未经规划土地主管部门批准，未领取建设工程规划许可证或临时建设工程规划许可证，擅自建筑的建筑物和构筑物都会认定位违建。因为《城乡规划法》*四十条明确归定了建设单位或者个人进行建设施工“应当”申请办理建设工程规划许可证。直白的讲就是符合此条的规定就是合法的，否则就是违法。

除了违反《城乡规划法》，如果违反《土地管理法》的规定也会构成违建。比如，违反《土地管理法》*三十六条规定擅自在耕地上修建住宅、厂房或者养殖场等。再比如，违反临时用地的规定，构成违建的情形。《土地管理法》*五十七条对临时建筑的临时性和土地使用年限做了严格规定，因此，利用临时用地修建住宅或者其他*性建筑也是典型违建情形。

 

但是，无证房屋不等于违建。相反，《物权法》*三十条规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。这意味着，被拆迁人在拆迁之前合法修建的房屋，虽然没有办理产权登记，但是自修建房屋的行为完成时就依照法律的规定自动取得了对房屋的所有权。同时，《物权法》*四十二条规定，**为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的，还应当**被征收人的居住条件。

因此，对于被拆迁人合法所有的房屋都应当依法给予公平合理的拆迁补偿，而不是看被拆迁的房屋有没有房产证。

 

综上所述，无证房不等于违建，拆迁不能零补偿，除非无证房构成违法建筑。建议聘请律师以维护自己合法权益。

 

广州张静律师多年来代理大量征地拆迁类案件，有丰富的执业经验，当事人一致**。特擅长农村宅基地房屋买卖纠纷、土地承包合同纠纷、土地征收纠纷、拆迁补偿纠纷等案件。收费优惠，欢迎咨询。

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